一套带违建的别墅拍出13.95万元/㎡高价，需拆除违建才能办证！

潮新闻客户端 记者 徐叔竞

位于杭州文二西路的老牌豪宅林语别墅，是市区为数不多的纯独栋别墅小区，建成于2000年前后，紧邻紫金港河，离西溪湿地也不过数百米，地段绝佳，是坊间公认的可以作为“第一居所”的城市别墅，因为业主普遍惜售，多年来在二手房市场一直挂牌不多，很是低调。

今天上午，一套门窗都已拆除、内部是清水墙面和水泥地、房子外部搭着脚手架、整体上是毛坯框架“半成品”的林语别墅独栋法拍房在阿里资产平台拍卖，评估价3900万元，起拍价2730万元。引人关注的是，拍卖公告页面有一条醒目的特别提示：“案涉房产为整套拆除后重建的新毛坯，因未办理拆除、重建的工程规划许可等手续，系违章建筑，有被拆除风险，故本次拍卖标的未包含该违章房产（议价已将其价值剔除）。”

事实上，这套房子早在去年12月就曾上架法拍平台，当时，这套证载建筑面积336.98㎡的别墅评估价为4036.35万元，起拍价2900万元，吸引了2人报名。但开拍前夕，这套房子却临时撤拍，撤拍原因是“该房产有违章要处理”。

如今这套房源重新上架拍卖，对比前后两次拍卖公告可以看到，重新上架后的评估价相比之前降了136.35万元，起拍价相比之前降了170万元。

这次重新上架后，法拍页面还多了两份重要告知，一是测绘部门对这套林语别墅法拍房的测绘成果报告书，二是杭州规资部门的复函。

其中测绘成果报告书显示：该房产地上总建筑面积为535.15㎡；根据建筑结构及排烟井判断地下建有地下室，由于现场测量时地下室顶板为浇筑全封闭状态，无法进入，地下室建筑面积未予测量。

杭州规资部门的复函中则明确表示：因该别墅拆除重建未办理工程规划许可等手续，按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国不动产登记条例》等规定，不得办理转移登记。

这意味着，竞买人拍下这套房子后，还需要向相关部门申报工程规划许可证等，对房子结构进行调整，消除违建，才能顺利过户。

不过这也挡不住意向竞买人们的热情。昨天房子开拍首日，就已经有10人报名，今天又有多人参拍，甚至延时交易阶段还有人冲进来。最后，这套房子吸引了15人争抢，经过139轮激战，延时将近1小时，才以4700万元成交，超出评估价800万元，折合成交单价约13.95万元。

而根据法拍页面的缴税证明显示，该房产是之前的房东在2000年买入，当时价格约275万元。也就是说，25年时间，这套别墅价格涨幅高达16倍。

业内人士认为，像这种独栋别墅类的法拍房，起核心价值在于房子所在的地块，房子本身的残缺破败、存在违建等问题并不会影响房价，甚至在某种程度上属于“加分项”，因为很多别墅类买家本身就有对房子进行重新改造的需求，但是根据规定，别墅重建不能任性而为，不事先报批擅自重建，主管部门可责令其限期改正并处以罚款。

世外桃源风情村别墅重建报批前后对比图

2023年潮新闻曾经报道过，萧山世外桃源风情村有一栋别墅的重建方案在杭州规资部门官网上公布，引发众人围观。当时记者从相关部门了解到，房屋要想重建，必须经专业机构鉴定为d级危房后才能向审批窗口提交申请。d级是危房鉴定中最严重的一个等级，通常已经严重影响到了居住和使用安全，必须拆除重建；其他轻微等级的危房，则可以通过加固和修复进行处理，并不影响继续居住使用，因此一般不允许重建。

而像今天这套林语别墅法拍房，本身存在违建，需要推倒重来，那就可以顺理成章地申请重建了，因此意向竞买人不少。类似的案例之前也在杭州出现过。

比如2020年11月，杭州滨江区的之江花园之祥径5号别墅法拍，根据拍卖公告，这套房源“原房屋已拆除，目前在建施工至2层且处于停工状态，按现状拍卖。”根据房源评估报告，该别墅原证载建筑面积为370.66㎡，当时施工在建的建筑经实地测量面积约为403.00㎡，已经超标，竞买人拍下房子后，需要对在建的建筑物进行重新调整。尽管如此，这套房源热度还是吸引了6人报名，经过120轮鏖战，最后以2400万元成交。

2021年8月，一套破破烂烂、没有屋顶的富阳银湖紫云山庄别墅被法拍。这套别墅以这种断壁残垣的形式出现，是因为该房屋违建面积高达230.05m²，几乎相当于在证载建筑面积上扩建了近一倍，因此在整治活动中，其违建部分被强拆。尽管房子面貌一言难尽，仍吸引了9人参拍，最后以614万元成交，超过评估价76万元。

不过，拍下别墅类法拍房并顺利申请重建后，也不是随心所欲的。根据规定，重建的房子需要符合“不超过国有建设用地使用权属证书、房屋权属证书载明的用地面积和建筑面积，不改变原房屋用途，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”的“三不原则”，否则无法通过竣工验收，也就无法进行转移登记了。

此外，别墅重建后的建筑风格还必须与小区和谐统一，同时还不得侵害其他业主尤其是左邻右舍的利益（比如因为房屋结构的变化而引发的采光、通风等纠纷）。

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